在上周的税务文章里，我们的会计师Jennifer Chou向大家介绍了在2016年报税季里的新变化，本周我们将继续延续2016年报税相关话题，和大家一起来聊聊在申报中国房产及购买美国房产这两件事情上需要注意的细节。
谁需要申报中国房产，怎么申报？
美国的税务制度对三类人群要求报税，第一类是美国公民，第二类是绿卡持有者，第三类是税务居民。避免成为税务居民的建议是一年居住在美国的时间不超过120天，非美国税务居民，基本上不需报税。如果已经成为了绿卡持有者，即使在美国本土没有收入，但投资者在全球所得也是需要合理申报的。
根据美国法规规定，移民申请者在美国以外个人名下拥有的房产，不在必须要求申报的项目内。成为美国绿卡持有人后，其房产增值部分，在日后出售获利并缴纳中国物业增值利得税后，若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%，才可能有美国交税的义务。如果投资者有房产且房产没有出租，那基本上是不需要申报。此外，房产增值，增值部分是不需要申报。因为美国税法认为投资者还没有变成所得，等投资者把这部分卖掉的时候，才需要纳税。建议投资者在申请移民之前，把所有名下的财产和房产做评估，方便以后报税时可以证明房产来源。
如果申请人要在美国购房，房契该署谁的名字，孩子，还是父母？
父母买房，通常有三种做法：第一种，房契上只写父母名字，以后留给孩子；第二种，房契上同时写上父母和孩子名字，即联权共有（joint ownership with rightsof survivorship），父母逝世后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人；第三种，仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”。比较一下常用的前两种做法：
（1）房契上只写父母名字。如果以个人名义买了房子，几十年后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是父母逝世那一天的房屋市价，如果他马上以房屋市价卖掉房子，收益所得是零，不需付任何收益所得税(capital gains tax)；
（2）房契上同时写父母和孩子名字（joint ownership with rights of survivorship）。如果父母买了房子，把孩子的名字也放在房契上，这在美国算作是赠与他一半产权，他的计税底数(Tax Basis)会是买价的一半。父母逝世后，那一半由他继承，计税底数是家长逝世那天房屋市价的一半。再加原先他受赠那一半的计税底数，小孩若马上以市价卖房。他需要为收益交税（如果这不是他的主要居所primary residence)，可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。
在美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。但有以下可以抵税的部分：
- 房子的地税(房产税)，保险费；
- 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；
- 房子的维修费；
- 房东到美国来往的机票，餐旅费；
- 房地产公司的管理费；
- 房地产经纪的中介费；
- 寻找租客的广告费；
- 自己未成年孩子的抚养费。
本文信息由宇沃美国会计师Jennifer Chou和美国安居置业一点通联袂提供。
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