在亚洲国家，商业地产是备受投资者青睐，在美国更是如此。目前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是美国股票市场规模的两倍。
今天，宇沃资本带你看看商业地产对于美国超级富豪有什么样的独特魅力？为何所有在美国具百年历史的富豪家族都钟情于商业地产？我们先来看看——
数据：近期，NREI全美房地产中心发布了全球财富报告，随着全球超高净值人士不断增长，商业地产一直是他们亲赖的资产配置种类。Capgremini将商业地产列入高净值人士在财富增长方面前5的投资选择，而根据RCA调查显示，有超过63%的超高净值人士持有的商业地产占总资产6-25%的，另有22%的超高净值人士商业地产占比达到总资产的26%以上，甚至超过50%。
老虎21 – 引领富豪投资品味的神秘俱乐部
加拿大最大的独立财富管理机构Richardson GMP旗下家族办公室主管Thane Stanner 指出“要想了解美国富豪如何理财，就得看看老虎21（Tiger 21）的投资报告。”
老虎21（Tiger 21）是一家鲜为人知却拥有非凡能量的富人投资俱乐部，由迈克尔•索内菲尔特（Michael Sonnenfeldt）于1999年在纽约创立。据悉，该组织准入门槛极高，会员主要是投资银行的高级合伙人、首席执行官和成功的金融家等，可投资资产须在1000万美元以上。目前该组织拥有330个会员，一共掌管着超过300亿美元的可投资资产。
2015年第4季度，老虎21成员在地产上的平均投资配置高达27%，不仅高于股权投资23%和私募22%，也远超其它对冲基金和固定收益类的投资，并相较2013 年第4季度的21%有明显的提升。而在地产的细分类别里，可以又发现富豪会员们更青睐商业地产，比例高达70%。
超级富豪和普通富豪之间的投资差别在哪里
据有关报告，美国超高净值人群比一般高净值人群更青睐投资房地产。
而在净资产500万至2500万美元的人群中，明显可以发现投资商业房地产的人数比例大大提升。
根据统计，在这类人群中，
- 20%的人拥有出租类的住宅，平均价值为744000美元。
- 13%的人拥有商业性出租房地产，平均价值为980000美元。
- 15%的人有其他项目的房地产投资，平均价值为412000美元。
- 20%的人拥有未开发土地的投资，平均价值为346000美元。
拥有净资产越多的富人，在商业房地产上的投资比例越高。有钱人将投资目标转向商业房地产，其中的原因包括股市风险升高、贷款利率在未来几年中将保持稳定甚至是下降、住宅地产价格变动较大、商业地产租金收入较可观且价值逐年稳定递增，这些都对投资商业房地产带来了各种利好。
投资商业地产，不只是财富，还是一种精神传承
无论是白手起家的第一代创富者，还是家族二代或三代的接力者，房地产都是投资中至关重要的一部分。其中，也包含了每一位经验者独树一帜的风格。
其中最有代表性的，就是美国家喻户晓的洛克菲勒家族。作为家族的第一代，出生贫穷的约翰·戴维森·洛克菲勒在1870年创立了标准石油公司，凭借傲人的商业天赋成为了上世纪第一个亿万富翁。如何守住如此巨大的财富成了他的继承者小约翰洛克菲勒的最大难题。后来，小约翰洛克菲勒在商业地产上找到了很好的答案，打造出洛克菲勒乃至整个洛克菲勒家族为世人称道的一个伟大的工程项目——洛克菲勒中心！
洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，位于纽约中央花园以南。建成后的洛克菲勒中心包含商业办公、酒店、零售、戏院、公共艺术中心、室外溜冰场等多种物业形态，同时在地下还设有商业广场，贯穿众多布满商店和餐厅的地下商业街，直接接驳至发达的纽约地下铁网络。
如今看来洛克菲勒中心已经是是美国标志性建筑之一。然而，回到计划之初，那是截然不同的画面。1929年，小约翰·洛克菲勒向当时的土地所有人哥伦比亚大学签下了这块土地的长期租约，期望通过兴建大都会歌剧院新址（Metropolitan Opera House）以一举振兴此区域。当时纽约的这块宗地中充斥着地下酒吧、妓院和低端的出租屋，龙蛇混杂，是纽约臭名昭著的混乱街区，但纽约的房地产市场在经历19世纪晚期蓬勃发展的辉煌后，已经开始陷入衰退。更加严峻的是，1929年纽约的股票市场崩盘，将整个国家经济送入多年的大萧条，大都会歌剧院这一项计划也遭遇取消的厄运。
面对如此困境，小约翰洛克菲勒没有退却，决意依靠自己的力量独自推进计划。无论是得益于家族背后强大的经济实力，还是小约翰洛克菲勒卓越的商业才能，这宗战前美国最大规模的私人持有物业开发案还是在1931年正式开工，并在1940年完成了14栋大楼的修建。在那段艰难岁月里，这个项目的建设共为纽约提供了超过四万份的工作岗位，极大地振兴了当时的建筑市场，鼓舞了纽约人抗争低靡经济的士气，它的落成也成为美国人民用顽强意志度过金融风暴的象征与骄傲。
回顾当年历史，如果小约翰洛克菲勒不是出于长远的家族财富考虑，以及认识到了商业地产中丰富的投资潜力，仅仅在乎短期投资回报，或盲目追涨股票市场，也许这段经典故事就要改写了。
在美国选择商业地产的N个理由
1. 永久产权
和中国有年限的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。
2. 高收益
美国的商业房产年租金和其售价的比例是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比一般在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%。
3．抗跌
美国商业地产已有漫长的历史沉淀，相对通货膨胀也比较稳定。即使在一时间房市趋于下行，也不会向股市一样造成大量恐慌性的抛售，投资人往往会选择在下一个更好的时期重新出售。所以即使在信贷危机的2008年，Marcus＆Millichap的调查显示，仍有高达51％的商业地产投资者有意增加商业地产的配置 。而且美国市场属于国际性质，投资者并不单一，从长远的角度以及结构的角度来看，也更为稳定。
4. 便于管理
尽管经营商业地产需要更大量的资本投入，但它的持有成本比较低，投资者一般通过专业机构管理其购入的物业，使单位维护成本可以得到有效控制。通常，商业物业的业主可以通过定制相同的配套设施，如地毯、油漆和家具等，来简化维护和保养的程序。而且，由于能向供应商提供更大单额的业务，又相对稳定，往往会争取到不错的折扣。
商业租约普遍比较长，至少3年，租客一般习惯5年起租，很多优质租约甚至为期10至15年，租约长能避免因为更换租户而带来的转换麻烦和空置期，这点恰恰是住宅地产的致命伤。对于地段较好、非常抢手的商业地产，其税费和维修费等都是由租户承担，房东只管收租金就好，这个优势又是住宅地产所不能达到的。
5. 投资策略灵活
商业地产的存在就是为了营利，在融资方式上也有更大的优势。在美国，你可以找到很多合适的贷款政策，而且商业地产贷款比住房贷款政策更为宽容。你还可以使用融资组合或者私人合伙人来获得价值更高的商业地产。
6. 现金流呈雪球型增长
商业地产可以实现长期持续的现金流回报，而且在签订之时一般都会约定有一个逐年增加的灵活条款。不要小看这个增幅，积小成大财——如果租金每年增长约3%，5年后就已较首年增长约16%，长期复利投资会为投资者带来雪球型的财富增长。
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