自2008年美国爆发金融危机至今，旧金山的房价已经逐渐恢复并超过了十年前的最高点，纽约的房价更是空前地到达一个峰值。很多在八年前经历过次贷危机的人不禁感叹：“泡沫又来了，而且继续在膨胀”。2015年底至2016年初，市场上不断传出利空消息：当前在EB-5市场募资金额最大的纽约某开发商资金吃紧，投入巨额营销费用的某曼哈顿项目募资计划却未如期完成；某号称可能成为世界最高造价纽约办公楼EB-5项目遭遇两大租户宣布暂缓迁入，还款能力急剧下降，数百投资人紧急撤出，损失大量宝贵时间且前途未卜；……当年引人遐想的宣传语“项目符合国家利益”、“选择纽约，选择世界中心”现在言犹在耳，却正让投资人如骨在喉；那时前明星官员受邀巡回站台的万人空巷场面依然历历在目，但又让投资人为之后怕。
其实从2015年开始，经济学家一个接一个地发出对纽约市场泡沫化的担忧声音。众所周知，美国房地产市场周期存在百年铁律（有心的读者可以自行搜索长江商学院副院长、金融学教授陈龙所写的《美国房价百年铁律》），掐指一算，又是一个节点将至，新一轮经济波动周期似乎正在悄无声息地袭来，在这样一个大背景下，精明的投资人会做出什么样的选择？
是继续追逐尖峰上的纽约，还是将眼光放到迅速稳定成长的中等城市？
在纽约最备受争议的是巨型项目，这些项目也最热衷于引入EB-5资金，而它们往往有着各种内忧外患。全球金融危机后信贷紧缩，城市建设多以公共投资主导，私人投资疲弱。以私人开发为主的大型酒店、商住混合项目捉襟见肘，进展缓慢。祸不单行的是，无论何时，舆论对这些项目的批评远多于鼓励。全城处处在砸旧工业区，造玻璃豪宅，纽约越来越像迪拜。其中大西洋广场或许是其中最命运多舛的一个，折射出泡沫前后白人精英们复杂多变的观点和一以贯之的批判精神。
大西洋广场是市长PlaNYC2030的重要组成部分。项目位于纽约市布鲁克林区中心东南角，总占地面积约9公顷，规划总建筑面积近60万平方米，提供近7000套居住单元（其中2600套经济适用房）和3公顷公共开放空间。项目初期就遇到了诸多阻力，其中一个由新近迁入布鲁克林区的白人知识分子和活动家组成的名为“别让发展毁了布鲁克林”（Develop Don’t Destroy Brooklyn）的民间组织最为活跃，他们担心这个项目将影响布鲁克林区“原初的建筑风格”，并导致该区域的绅士化和种族失衡。抵抗力量多来自于白人精英，有反对大规模建设的传统，而支持开发者则几乎全为黑人，认为“有的阶级喜欢听歌剧，而也有的阶级的人喜欢篮球和啤酒”。
次贷危机爆发后，建筑师弗兰克·盖里被更换，开发商早已利用完其名气在项目前期对政府和群众的吸引力。接踵而至的是漫长的法律程序，主要争议在于：一、当地居民反对市政当局使用“国家征用权”获他们的土地；二、在这个场地享受“稳定房租”的承租人宣称，在没有“纽约州住房和社区改造机构”的批准下，他们不能失去租约。在反对者的诉讼和经济危机的双重危机打击下，大西洋广场从烂尾楼勉强变成了缩小平庸版。而预计的整体竣工日期一度从2016年推后到2035年。
经济回暖后，加速建设大西洋广场的呼声日益高涨，公众倡议者称项目的拖延将导致周边区域的绅士化和种族失衡。这些对建设的催促者和昔日的坚定反对者正是同一批人。这些曾经高声疾呼阻止大西洋广场建设的“精英们”（支持此项目的布鲁克林早期黑人居民对白人反对者的揶揄）现在转而呼吁项目越快完成越好，称进度缓慢意味着周边经济适用房的最终售价将远远高于其原本的定位，从而迫使原本居住此地的中等收入者搬离。呼吁者称，延期20年，意味着项目初期对周边社区的研究不再有效，而经济适用房的价格则会因工期拖延和分期建设水涨创高，最后可能一点都不“经济”。
如果选择迅速稳定增长的中等城市，专业投资机构会怎么选择？
世邦魏理仕（全球最大的商业地产服务和投资公司，财富500强和标准普尔500强企业）投资服务部执行总裁Chris Hipps表示：“纽约和洛杉矶无疑是投资者的最爱。相较而言，像达拉斯这样的城市，就是比较新兴的市场。但随着达拉斯市场趋于成熟且经济状况持续良好，毋庸置疑达拉斯中心城区正引来投资者的注目。这座城市吸引着越来越多的人才，不管是中心城区还是郊县的城市化都见证着飞速发展。加上达拉斯一直就被视为是一个投资回报率很不错的市场。多种因素叠加，使得达拉斯吸引了更多私募资金和机构投资者。
根据最新公布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告，达拉斯地区的房价再次有大幅上升，达拉斯地区在2015年12月份的房价同比上升了9.6%。销售量是最优说服力的参数，基于房地产经纪出售的房屋中间价格来计算，达拉斯地区去年全年的房价和2014年相比上升了10%，是全德州去年房价升幅最大的地区。达拉斯也是全美房价升幅最大的五个城市之一，升幅几乎相当于全美平均升幅的两倍。全美房价的平均升幅为5.4%。达拉斯地区12月份的升幅也是自2015年初以来达拉斯在该报告中最大的同比升幅。
然而美国其它一些城市房价的上升步伐已经开始放缓。标准普尔的大卫·布利策（David Blitzer）在报告中说：“房价虽然仍然继续上涨，但步伐放缓了一点，有七个城市的房价同比涨幅缩窄了。”
全美范围的平均房价现在已经恢复到2007年房市泡沫破裂之前的最高峰水平。而达拉斯地区的房价则已经达到有史以来的最高水平，这里目前的房价比2007年夏季最高峰时期的房价还要高出接近24%。达拉斯地区房价的上升速度超过长期平均水平的两倍。
为什么达拉斯市场取得如此迅猛发展，未来这个势头是否能够延续？房屋分析机构Metrostudy公司的大卫·布朗（David Brown）说出了肯定的答案：达拉斯现在的房屋库存仍然处于历史最低水平，而由于德州无州税且基础设施完备，导致众多500强企业近年纷纷迁入，带来大量的外来优质人口迁入，导致未来十年内的居住需求依然非常强劲，所以达拉斯地区的房价将继续呈现强劲的上升势头，房屋（尤其中高档住宅）的销售数量也会继续增长。
2005年，美国69%的家庭拥有自己的住房，在2015年的统计数据中，这一比例仅为64%。年轻人中这一比例更低，2015年35岁以下成年人住房拥有率只有不到35%。在这一背景下，有专家预测美国的新兴城市或许会迎来购房的新一轮高潮，特别是年轻一代。
在达拉斯受投资者欢迎的房产类型依次是：
- 多家庭公寓是最受欢迎的房屋类型，28%的投资者希望购置该类型房产
- 办公写字楼排名第二，占比24%
- 工业房产居于第三，占比23%
- 零售类商铺居后，占比17%
Leave a Reply