在纽约，在曼哈顿，自2014年起，突然出来很多所谓位于黄金地段、曼哈顿后花园的项目，宣传令人炫目、效果图看得让人动心，口袋的钱也跟着情不自禁想要投给她。
可是，在这些宣传的背后，你有没有读懂开发商的真正意图，有没有在脑海里路演过在所谓的黄金地段，这么大盘子的项目的发展可能性。
EB-5的政策和重心，其实移民局阐述地非常明确了，投资创造就业，就业带来移民。关键点来自于投资的成功，而非是移民手续的成功。宇沃在过去的2年里机会看遍了纽约的项目，我们认可某些开发商的背景和实力，也肯定个别项目的选址确实是不错的地段，但是投资不是仅仅只看这些的，如果让宇沃做尽调，以下几点逃不过：
1、项目的详细商业计划，以及借款给EB-5的条约：
- 如果开发商毁约，会面临什么惩罚；如果没有惩罚条约，宇沃肯定要增加；
- 开发商进行这项投资是否经过周密的评估和规划，调查开发商的背景是必须的；
- 这个商业计划的长期发展所依靠的大经济背景是否支持，所有的EB-5都不能是为了吸引慕资而去做的；
2、信用背景调取+书面调查+关键人物接触是宇沃坚持每个项目做到的：
- 宇沃美国公司会通过美国的三方机构去调查开发商公司、开发商个人的背景记录，以及过往的开发经历；
- 通过接触开发商的合作伙伴、员工、共事者，甚至同行去全面了解开发商的处事风格为人，以及经商模式和理念；
- 请证券法、投资法相关业内经验丰富的律师审核投资人文件，尤其是签署的文件；
3、还有一点很重要，国内中介接触不到，所以投资人也无从获得的信息，但这点甚至关键，在2008年的时候，太多的美国优质企业的资金都消耗在这点上：那就是金融机构的贷款利息。
在美国，开发商向银行借款的利息是这样构成的：prime rate + fixed rate
fixed rate是固定利率
prime rate是浮动利率，美国银行通常参考的是银行同业拆借利率
一般银行给出的固定利率在6%-7%左右，除非是credit非常好的机构，能很例外的拿到3.5%-4.5%的利率，我们看到更多的是10%-12%的利率，甚至是贷不到款，尤其是在纽约，银行觉得风险太大，会提升固定利率，甚至不肯贷款。
而如果一个商业计划不成熟，不具备长期性的企业，资质和经验都不曾接受美国以往金融危机考验的，那么每年要偿还这么高的利息，还要加上浮动利率，不出几年，他向EB-5借的资金就都用来还贷款利息了。
为什么一直都说现在纽约的项目不适合投资？
- 大环境通胀过膨，泡沫破灭就在眼前，作为EB-5的投资，是属于长期投资，相当于是一个经济周期的投资了，现在投入，那么未来面临的周期就是下跌的通道；
- 纽约的办公楼空置率过高，豪宅滞销严重，运营成本过高；钱没赚到，还赊账付成本；
- 纽约虽然不乏好企业，好地段，但是商业投入和运营模式不适应纽约未来的发展，而且开发商挑起了比超出自己能力范围更大的项目，任何一个细小环节出问题，都会导致EB-5投资人既拿不到绿卡，又血本无归；
- 纽约的经济模式单一，只靠金融，如果金融环境不景气，纽约没有其他支柱或者被扶持的产业，他会跌得很惨，EB-5投资人会摔得更厉害。
大家有没有听说过The Cosmopolitan Las Vegas，这是2008年在美国非常具有代表性的案例。
迪拜富豪投资20亿，在拉斯维加斯建造The Cosmopolitan Las Vegas，一时名气甚旺，不仅仅是迪拜投资方的深不见底的实力，更是这个建筑的所处的黄金地段。建成后必然风光无限，无疑是一个圈钱的契机。可谁也没料到，碰到金融危机了，做不下去了。贷款方德意志银行，见迪拜富豪还不起钱了，再一瞧这个地点实在是太好了太黄金了，没有做不出的道理，德意志银行决定拿下来自己做，又豪掷数亿美元，但是最终仍没有做起来，最后只得5亿美元卖给其他人了，来来回回赔了20亿。这就是经济周期，不可抗。银行利率一年比一年高，企业负担越来越重。
现在的局面是：全世界都印了太多钞票，每一个国家的中央银行都放出了很多钱，市场上现金越多，利率肯定会往上升的。现在美联储升息，升的是美联储借钱给银行的利息，银行再互相借钱，还会再升利息。
可以想象，办公楼租不出去，利息又往上升了一倍，现金就会非常吃紧。现金吃紧的企业来发动EB-5，最终殃及池鱼的大都是中国家庭，这和中国移民中介的不懂投资直接相关，中介被忽悠，然后更加忽悠他们的客户。这个市场有待矫正，错误的观念要被纠正。
宇沃的愿景专注是：传递美国精英文化，提供美国主流投资 ❤️
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