宇沃独家重磅 | 2016年硅谷值得投资的项目

1976年，苹果公司创立，很多人来不及投资；

40年后……

2016年，5301苹果项目，你投了就是做苹果公司的房东！

在美国，怎么赚钱？美国人是怎么做到富过三代的？

• 美国普通人都会为家庭买保险，不仅能保障万一，也是减少应税收入的常用手段
• 美国中产阶级善于请专业的人来打理专业的事，他们会请持牌且过往业绩优秀的财务顾问为自己做财富管理，根据自身情况定制方案，每年获得一笔稳定的收益，稳保生活无忧
• 美国富豪大亨懂得通过成立信托，来做好风险隔离、财产继承和合理避税…… 其实，上述这些你们都知道的，而美国富豪家族还有下面一点没有告诉你：
• 他们请眼光独到的地产经纪人持续留意并及时推荐值得投资的商业地产项目，每年用最小的时间成本和管理成本，获得最稳定的净租金收益，并在合适的时机退出，获得出售时的可观利润。

小心得：我们发现一个很有趣的现象，美国人偏好投资商业地产，中国人喜欢投资住宅地产。中国国情造就的这一套惯性投资思维，在过去二十年内让很多中国投资人赚得盆满钵满，可在美国却不那么行之有效。在美国，住宅地产的租客管理、空置期分摊都颇让投资人操心，而且还要自行承担维修保养和保险税收等方面支出。在商业地产上，项目是否在非常好或者非常具有成长潜力的地段是重要的判断因素；另外，租户企业资质的好坏、是否签有一纸长期稳定的租约、租户除租金之外是否承担其余所有费用（例如保险、税费、维修保养等），这些都是投资人判断是不是一个绝佳的投资机会的最重要判断依据。

5301项目是一个怎样的投资机会

投资人购买位于硅谷核心区域的一个商业地产全部产权：5301 Patrick Henry Drive，Santa Clara，CA 95054
美国苹果公司已签下该办公楼的长期租约：美国苹果公司可能是美国人眼中最好的租户企业，已经签下了该办公楼为期20年的超长租约，从2016年2月1日起租。不同于普通住宅地产，即使该项目万一发生弃租或类似违约情况，苹果公司除缴纳高额的违约金外，租约条款已规定其必须负责转租出去，且不能对租约内的条款和约定做任何修改。所以，在苹果公司极高的现金储备、长久的商业信誉和如此严格苛刻的租约条款等保障之下，投资人风险可以视作为零
投资人每年获得稳定的净租金回报：苹果公司租下的办公区域总面积是127,000平方英尺，第一年的租金是每平方英尺2.5美元，租金逐年递增3%，租约是NNN类型（美国俗称Triple Net Lease），即不需要房东支付任何费用，苹果公司作为租户会支付租金、房产税、保险费、物业费、维修基金等所有费用，也就是说房东收到的是净租金。以目前方案测算，扣除相关衍生支出（如管理费、贷款利息等）后，投资人能够拿到的租金净回报约为6%（第一年），之后还将逐年递增3%
投资人会获得项目出售时的丰厚利润：该项目投资期为5+1+1年，项目将在投资满5年至满7年的两年期间内，选择最优的时机出售，为投资人赢得地产升值的收益最大化。翻阅相关房地产数据：硅谷房产市场自2012年起开始迅猛增长，仅2013年涨幅就达27%，而全美在2014年的涨幅平均只在20%，硅谷可以说是美国最值得投资的区域之一。

苹果公司为什么租下5301项目

首先，因为近！

Google地图拥有非常强大的卫星搜索，输入这个地址（5301 Patrick Henry Drive，Santa Clara，CA 95054）就可以找到，而且很清晰地看到，该项目离苹果总部（1 Infinite Loop, Cupertino, CA 95014）相距仅15分钟车程：

下图为Google地图上的该办公楼的俯视图，据宇沃资本美国公司圣诞节后发来的最新消息，苹果公司雇佣的建筑工人已经进场开始改建。

其次，因为苹果公司又开始新一轮的业务扩张！

苹果公司最近很忙，乘着势如破竹的业务发展趋势，忙于在硅谷总部周边地区扩张办公区域，正如下文一些科技媒体透露的，硅谷的一些高科技公司都计划在接下来几年以每年10%的增长比率扩招人员，这意味着他们要不断扩大办公区域以满足人员增长的需要。不禁令人遐想：未来诸如Apple Car这类目前只存在于我们想象中的新科技产品，会否就是萌芽和诞生在类似5301项目的办公楼里呢？

国内媒体关于苹果公司租下5301的报道（媒体获知办公楼面积来源不一，在此特别更正，准确数字应为127000平方英尺），摘自：http://www.cner.com/article-37898-1.html

国外媒体关于Apple不断扩张硅谷的办公区域，租下5301的报道（媒体获知办公楼面积来源不一，在此特别更正，准确数字应为127000平方英尺），摘自：http://www.leapsf.com/category/blog/

5301项目价格是不是一定会涨

YES，Definitely

最好地段：该项目位于硅谷核心钻石地段，紧邻各大世界级企业，升值潜力巨大，之前入驻的租户企业均为财富500强公司（如Abbott雅培），周边类似地产的最小涨幅稳定在每年4~5%！

最好租户：苹果公司已签下了20年长期租约，入驻之前会将整幢办公楼进行翻新，改建成研发型办公楼，以达到其对办公设计、硬件设施、尤其科技研发及数据保密等高规格要求。项目计划在租约满第5年后至满第7年前退出，此时苹果公司的租约还剩13~15年，带有优质租户长期租约的地产项目在出售时上拥有非常大的谈判优势和回旋余地！

最好现况：2016年2月2日，美国体育界最大盛事——第50届NFL超级碗决赛将在Santa Clara的Levi’s Stadium举行，预计将为整个旧金山湾区带来数亿元的经济收益。主办方为本次赛事预留了22000多套酒店房间，届时还将举办多场万人以上的活动、庆典和嘉年华。而Levi’s Stadium（4900 Marie P DeBartolo Way, Santa Clara, CA 95054）距离5301项目仅仅1.2英里（约2公里）。正如2008年奥运会对北京的积极影响一样，超大型体育赛事的举行，将极大地促进当地政府及商业机构对周边配套设施进行改造和升级，使5301项目坐享升值红利！

最好前景：在距离该项目不超过1英里（约1.6公里），Santa Clara政府正在着手改建City Place（占地239英亩的大型休闲娱乐综合体），City Place对于整个Santa Clara城市，尤其是离它最近的硅谷地产价值的大幅提升，有着无与伦比的正面刺激！这项计划将于2017年开工，2020年完工并投入使用，而5301项目的预期出售年份为2021~2023年，将完美借上这一股东风！

5301项目投资指南

• 投资标的：5301 Patrick Henry Drive的100%产权
• 投资标的具体地址：5301 Patrick Henry Drive，Santa Clara，CA 95054
• 投资金额：每一份额为50万美元，可以认购多份，预设46份，总共募集2300万美元
• 开销费用：每一份额收取5%的发行费（一次性）和2%的管理费（每年）
• 投资回报：苹果租金+房产升值+美元升值
• 认购截止期：即日起接受认购，最后认购及资金到位日不晚于2016年3月31日

5301 项目关联方

• 普通合伙人（GP） – YuCapital LLC.（宇沃资本美国公司）
• 有限合伙人（LP） – 每一位投资人或投资机构
• 房产经纪公司 – CBRE（世邦魏理仕），全球最大商业地产服务公司，纽交所上市公司。CBRE提供该办公区域的评估分析及配合YuCapital LLC.做尽职调查
• 物业管理公司 – Newcastle Partners LLC，拥有30年高端物业管理经验。5301苹果项目的物业管理将由Newcastle PartnersLLC全权负责。Newcastle Partners LLC早已在硅谷为其他几家办公楼提供类似的物业管理服务，专业值得信赖